[엔터테인먼트 파이낸싱] 영화와 금융 – Slate Financing의 시작과 문제점, 작금의 상황 및 개선 가능성 등에 대하여

영화제작에도 다양한 자금조달기법이 사용됩니다.  오늘 소개할 Slate Financing은 가장 선진화된 영화 파이앤싱 기법 중의 하나로서, 자산유동화(ABS)로 연결되는 구조를 취함이 보통입니다.  해당 글은 여기를 클릭하시기 바랍니다.

무디스 “국민·농협·우리은행 PF 부실화 부담 크다”

오늘자 보도입니다.  무디스측에 금융감독원이 발표한 자료를 토대로 국민은행, 농협, 우리은행의 PF여신규모가 전체 은행의 60%를 차지한다 밝혔습니다.  기사 원문은 여기를 클릭하세요.

[판례소개] 건설회사가 제3자를 형식상의 수분양자로 내세워 분양계약을 체결하고 금융기관의 양해하에 제3자 명의로 체결한 분양잔대금 대출약정은 무효

“건설회사가 제3자에게 아파트를 분양할 의사가 없이 제3자를 형식상의 수분양자로 내세워 분양계약을 체결한 다음, 제3자 명의로 금융기관과 대출계약을 체결하여 대출금을 활용하고자 하였고, 금융기관 또한 이러한 사정을 양해하고 건설회사로부터 대출금을 회수하며, 그 물적 담보 역시 확보가 가능하다고 판단하여 제3자에게는 대출금 채무자로서의 책임을 지우지 아니할 의도하에 제3자 명의의 대출계약을 체결한 경우, 제3자는 형식상의 대출 명의를 빌려 준 자에 불과하여 대출계약의 실질적 당사자는 금융기관과 건설회사라 할 것이고, 제3자 명의로 작성된 주택대출 약정서는 금융기관의 양해하에 그에 따른 채무 부담의 의사 없이 형식적으로 이루어진 것에 불과하여 통정허위표시에 해당하는 무효의 법률행위이다”(서울중앙지법 2004. 6. 25. 선고 2003나35153 판결)

항소심 판결인데, 나중에 금융기관이 대법원에 상고하였으나 대법원은 상고를 기각하였습니다.

근래 미분양사태가 심화되면서 주변에서 자주 나타나는 분쟁 양상입니다.  재판의 핵심은 결국 “금융기관의 양해”를 어떻게

PF 신용보강에 시공사의 지급보증 대신 토지매매예약 구조를 이용한 사례

오늘자 신문보도에 따르면 대우건설(시공사), 동양종금증권(주간사)의 합정도시개발사업에 시공사의 지급보증 대신 ‘토지매매예약” 구조를 신용보강 조건으로 채택하여 눈길을 끈다는 기사가 있었습니다(관련 기사는 여기).  현재 PF 구조의 가장 큰 문제로 지적되고 있는 것 중의 하나인 시공사의 지급보증, 사실 이는 사업에서 발생하는 장래 수입을 채권상환 재원으로 사용한다는 프로젝트 파이낸싱의 개념과는 정면으로 상반되는 것이었습니다.

그런데 위 합정도시개발사업은 시공사가 지급보증을 서지 않는 대신, 시공사가 장래 시행사에게 디폴트가 발생하는 경우 사업부지를 특정가격으로 매입하기로 하는 매매예약을 미리 체결해 놓음으로써, 그리고 그에 따른 매매대금의 지급으로 PF대출기관의 채권을 상환하는 구조를 취하였다고 합니다.  이렇게 되면 종래의 구조처럼 PF대출채권을 대위변제하는 시공사가 시행사측으로부터

[질문과 답변] PF시공사가 시행사의 대출채무를 대신 변제한 경우 대출기관을 위한 제1순위우선수익권이 시공사 앞으로 당연 이전되는지에 대하여

[질문]

주상복합아파트 프로젝트 파이낸싱 관련 질문입니다.  시행사는 대상사업부지와 지상건물을 신탁목적물로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 제1순위 우선수익자는 PF대출은행으로 지정되었습니다.  이후 시행사의 내부문제로 시공사가 시행사의 대출원리금채무를 중첩적으로 인수하고 대출원리금을 전액 대위변제하였습니다.  이 경우 PF대출은행이 보유하던 제1순위 우선수익권은 시공사에게 이전되었다고 볼 수 있는지요?

[답변]

민법 제481조는 “변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다”고 하여 이른바 법정변제자대위를 규정하고 있습니다.  법정변제자 대위의 성질과 관련하여 국내의 통설적 견해는, 채권자의 채권은 변제에 의하여 채권자와 채무자 사이에서는 소멸하지만, 변제자를 위하여는 그대로 존속하며 그 변제자가 구채권자에 갈음하여 채권자가 되는 법률상 채권이전이라는 설을 취하고 있고 대법원 역시 마찬가지입니다.   그리고 법정변제자대위의 경우에는 법률에 의한 채권이전에 해당하므로 채권양도의 대항요건을 갖출 필요가 없습니다.

본건의 경우 시공사는 시행사의 대출원리금채무를 중첩적으로 인수한 자인바, 중첩적 채무인수인과 원래의 채무자와의 관계는 연대채무관계로 봄이 일반적이고

부동산PF 실무에서 자주 보여지는 중도금 대출금의 지급/상환 방법에 대한 법원의 판단례

얼마 전 법원에서 흥미로운 판결이 나왔습니다.  부동산개발PF에서는 대상건물의 분양과 관련하여 수분양자가 중도금대출취급기관으로부터 중도금대출을 받는 경우 그 중도금 대출금을 어떤 식으로 지급, 처리할 것인지에 대한 규정을 두게 됩니다.  수분양자와의 관계에서는 그와 같은 내용을 분양계약서에 규정하게 되고, 시공사, 시행사, 금융기관 등 간의 관계에서는 사업약정서나 신탁계약서에 규정하게 됩니다.  이 사건은 수분양자와의 관계에서 벌어진 일인데요, PF실무에서는 거의 대부분 중도금 대출금은 수분양자에게 지급되지 않고 시행사나 자금관리은행 앞으로 직접 교부됨이 보통입니다.  왜냐하면 많은 경우에 있어 중도금대출은 시행사 및/또는 시공사의 연대보증 아래 이루어지게 되는데, 수분양자가 중도금대출금을 시행사에 지급하지 않고 다른 곳에 사용하는 것을 막아야 할 필요가 있기 때문입니다.  중도금대출 상환의 경우에도 마찬가지입니다.  분양계약이 해제되는 경우 시행사(또는 자금관리은행)가 수분양자에게 분양대금을 반환한 다음 수분양자에게 중도금대출금융기관에 대출상환토록 하는 것이 아니라, 시행사가 중도금대출금융기관에 직접 중도금을 지급하여 대출을 상환하게 됩니다.  이 역시 수분양자가 돌려받은 분양대금으로 중도금을 상환하지 않는 것을 막기 위해서이지요.  이러한 단순화된 지급절차가 수분양자에게도 이익이 됨은 물론입니다.

그런데 문제는 수분양자와 시행사 간의 분양계약이 어떠한 사유로 (대부분은 분양미달 등 시행사의 자금난이 대부분일 것임) 해제된 후 시행사가 (위와 같은 지급절차에 따라) 중도금상환대출 명목으로 분양대금을 중도금대출취급금융기관에 지급하지 못하게 되는 경우입니다.  이 때 중도금대출기관은 우선적으로 신용도와 자금력이 있는 시공사(연대보증인)를 상대로

[질문과 답변] 미분양 PF사업장의 건물에 대한 분양 및 중도금 대출을 받으면서 명의를 빌려준 경우의 소송을 통한 해결방법

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