[승소사례] 부동산 개발 브릿지 론(Bridge Loan)과 부당대출조건, 그리고 대출금채무의 성립 여부에 관한 사건

최근 저희 사무실에서 담당한 사건 중 부동산개발 ‘브릿지론’과 관련된 사건 하나를 소개할까 합니다.  사건의 내용은 이렇습니다.

부동산시행업체인 A사는 사업대상 토지 매입에 필요한 비용을 B상호저축은행에서 대출을 받습니다.  일단 이자는 높더라도 저축은행으로부터 지원을 받아 매입계약을 체결한 후 나중에 제1금융권으로 갈아타는, 이른바 브릿지 론을 시도한 것이지요.  그런데 대출취급과정에서 석연치 않은 일이 일어납니다.  바로 금융기관측에서 “대출금의 일부를 (당시 연체중이던) X사의 대출이자를 상환하는 데 사용해달라”는 것이었습니다.  나중에 알게 된 일이었지만, 당시 부실에 허덕이던 B상호저축은행은 그렇게 해서라도 자신의 부실을 감추고자 했던 것입니다.  X사와 아무 관련이 없는 A사이기는 했지만, 그런 조건이 아니면 대출이 불가하다는 은행측의 설명에 A사는 결국 동의하고 맙니다.  문제는 그 다음에 발생합니다.  대출금이 A사 명의의 대출금계좌로 입금되고 이 중 앞서 말한 X사의 연체이자 부분이 인출된 것까지는 상관없었습니다만, A사와 지주 간의 토지매입 협의가 지연되는 사이 B상호저축은행이 부실금융기관으로 지정되고 만 것이지요.  대출금이 대출금계좌에 묶여 있었던 것은 당연하고요.  그러자 금융기관은 A사에 대한 대출채권을 회수한다면서 대출금계좌에 예치된 대출금을 즉각 상계처리하였습니다.  문제는 애초 대출금에서 공제된 부분(즉, 타사의 대출이자 상환 부분)만큼은 상계가 이루어지지 않아 고스란히 A사의 부담(잔존대출금채무)으로 남게 되었다는 점이지요.

A사의 입장에서는 억울했습니다.  자신은 대출금을 한 푼도 사용하지 못했는데, 이제 와서 대출금을 (비록 대부분 상계처리되고 남은 일부 금액이지만) 갚으라니 말이지요.  은행 입장에서도 할 말은 있었습니다.  문제된 일부 대출금이 X의 연체이자 상환에 사용되었다 하더라도 그것은 A사가 대출금을 그와 같이 사용한 것이므로 은행이 상관할 바 아니라는 입장이었습니다.

A사를 대리한 저희 법률사무소는 “이 사건 대출은 A사가 장차 사업부지 매수에 성공하는 경우 그에 따른 계약금을 대출해주기로 하는 정지조건부 약정으로서, 그와 같은 사업부지 매매가 이루어지기 전까지는 가사 이 사건 대출금이 A 명의의 통장(대출금 계좌)에 입금되었다 하더라도 이에 관한 관리권은 B상호저축은행에 전속되는 것이므로, 동 금원은 (조건 성취, 즉 사업부지 매매가 이루어지기 전까지는) B상호저축은행이 처분권을 갖는 은행 소유의 금원이지 A에 대한 대출금으로 교부된 것이 아니다(따라서 대출금의 교부를 요건으로 하는 대출금반환채무는 성립하지 않는다는 주장)”라는 주장을 하였습니다.

아울러 “A사가 대출금의 일부를 가지고 X사의 대출이자를 대위변제한 부분은 어디까지나 장차 나머지 대출금이 A사에게 실질적으로 교부됨을 조건으로 하는 것인데, B상호저축은행은 결국 나머지 대출금을 A사에게 교부한 사실이 없고, 그렇다면 위 대위변제 또한 A에 대한 관계에서 실효되었다고 봄이 타당하다”는 주장도 추가하였습니다.

결국 법원은 그와 같은 주장을 받아들여 A사의 B상호저축은행에 대한 대출금채무는 존재하지 않는다고 판단하였습니다.

부동산 개발 브릿지 론은 실무적으로 다양한 형태로 이루어지고 있는데, 종래 제2금융권의 입장에서는 위험성이 크기는 하지만 상당한 고수익을 올릴 수 있는 분야로 각광받았었습니다.  그 과정에서 대출금의 인출을 철저히 관리하려는 금융기관의 입장과 어떻게 해서든 대출금을 인출받아 이를 가지고 토지매수에 나서려는 시행사 사이에 눈에 보이지 않는 밀고 당기기 또한 있어 왔는데요, 위 사건은 그 중에서도 금융기관의 불법적인 업무관행이 개입된 사례로 볼 수 있겠습니다.

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