부동산PF 실무에서 자주 보여지는 중도금 대출금의 지급/상환 방법에 대한 법원의 판단례

얼마 전 법원에서 흥미로운 판결이 나왔습니다.  부동산개발PF에서는 대상건물의 분양과 관련하여 수분양자가 중도금대출취급기관으로부터 중도금대출을 받는 경우 그 중도금 대출금을 어떤 식으로 지급, 처리할 것인지에 대한 규정을 두게 됩니다.  수분양자와의 관계에서는 그와 같은 내용을 분양계약서에 규정하게 되고, 시공사, 시행사, 금융기관 등 간의 관계에서는 사업약정서나 신탁계약서에 규정하게 됩니다.  이 사건은 수분양자와의 관계에서 벌어진 일인데요, PF실무에서는 거의 대부분 중도금 대출금은 수분양자에게 지급되지 않고 시행사나 자금관리은행 앞으로 직접 교부됨이 보통입니다.  왜냐하면 많은 경우에 있어 중도금대출은 시행사 및/또는 시공사의 연대보증 아래 이루어지게 되는데, 수분양자가 중도금대출금을 시행사에 지급하지 않고 다른 곳에 사용하는 것을 막아야 할 필요가 있기 때문입니다.  중도금대출 상환의 경우에도 마찬가지입니다.  분양계약이 해제되는 경우 시행사(또는 자금관리은행)가 수분양자에게 분양대금을 반환한 다음 수분양자에게 중도금대출금융기관에 대출상환토록 하는 것이 아니라, 시행사가 중도금대출금융기관에 직접 중도금을 지급하여 대출을 상환하게 됩니다.  이 역시 수분양자가 돌려받은 분양대금으로 중도금을 상환하지 않는 것을 막기 위해서이지요.  이러한 단순화된 지급절차가 수분양자에게도 이익이 됨은 물론입니다.

그런데 문제는 수분양자와 시행사 간의 분양계약이 어떠한 사유로 (대부분은 분양미달 등 시행사의 자금난이 대부분일 것임) 해제된 후 시행사가 (위와 같은 지급절차에 따라) 중도금상환대출 명목으로 분양대금을 중도금대출취급금융기관에 지급하지 못하게 되는 경우입니다.  이 때 중도금대출기관은 우선적으로 신용도와 자금력이 있는 시공사(연대보증인)를 상대로 중도금대출에 대한 보증채무의 이행을 구하게 됩니다.  시공사 입장에서는 연대보증계약을 했으므로 중도금대출기관의 요구에 따라 중도금대출을 대신 변제하여야 하는 것은 당연한데, 문제는 시공사가 자신이 중도금을 대신 변제하였음을 이유로 수분양자(중도금대출의 주채무자)에게 구상권을 행사할 수 있느냐는 점입니다.

이와 비슷한 사례를 두고 벌어진 소송에서 최근 서울고등법원은 “시공사는 수분양자에게 구상청구를 할 수 없다”는 판단을 내려 주목됩니다.

서울고등법원은 “일반적으로 이 사건과 같은 수분양자에 대한 중도금대출에 있어서 분양회사 및 시공사와 수분양자 사이에는, 분양회사 및 시공사가 수분양자의 중도금 대출에 관하여 연대보증을 하고, 위 대출금을 금융기관으로부터 직접 수령하며, 분양계약이 해제될 경우 수분양자에게 반환될 분양대금을 수분양자에게 지급하는 대신 직접 금융기관에게 위 대출금 상환명목으로 지급하기로 하는 약정을 하고 있는데, 이러한 약정을 하는 목적은 분양회사 및 시공사로서는 수분양자가 자신들의 연대보증 아래 대출을 받고서도 대출금을 중도금으로 지급하지 않거나, 분양계약이 해제되어 수분양자가 중도금을 반환받고서도 반환된 중도금으로 대출금을 상환하지 않음으로 인하여 분양회사 및 시공사가 금융기관에 대하여 연대보증책임을 부담하게 되는 것을 미연에 방지하기 위함이라 할 것이고, 이러한 약정은 금융기관으로부터 대출금을 받아 분양회사에 중도금으로 지급하거나, 분양계약이 해제될 경우 분양회사로부터 중도금을 반환받아 금융기관에 대출금을 상환하는 번거로운 절차를 생략하고 금융기관과 분양회사 사이에직접 거래하게 함으로써 지급절차를 단순화할 수 있어, 수분양자에게도 이익이 된다고 할 것이다.  이러한 점을 고려하여 보면, 분양회사 및 연대보증인과 수분양자 사이의 위 약정 속에는, 분양계약이 해제될 경우 수분양자는 분양회사에 대한 중도금 반환청구권을 행사하지 않는 대신 분양회사로 하여금 위 반환될 중도금의 범위 내에서 대출금을 상환하게 하고, 대출금의 미상환으로 인하여 추후 분양회사 또는 연대보증인이 위 대출금을 대위변제하더라도 수분양자에게 구상하지 않기로 하는 묵시적인 약정이 포함되어 있다고 해석함이 상당하다“고 판단하였습니다.

당초 중도금대출의 수수가 수분양자의 개입 없이 이루어진 이상 중도금대출의 상환 문제에 있어서도 수분양자는 배제시키고 시행사/시공사/자금관리기관 간의 법률문제로 단순화시킨 것으로 이해됩니다.  이로써 수분양자들은 시행사의 부도 등 예상치 못한 리스크로부터 한층 더 보호를 받게 되었다고 하겠습니다.

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