“건설회사가 제3자에게 아파트를 분양할 의사가 없이 제3자를 형식상의 수분양자로 내세워 분양계약을 체결한 다음, 제3자 명의로 금융기관과 대출계약을 체결하여 대출금을 활용하고자 하였고, 금융기관 또한 이러한 사정을 양해하고 건설회사로부터 대출금을 회수하며, 그 물적 담보 역시 확보가 가능하다고 판단하여 제3자에게는 대출금 채무자로서의 책임을 지우지 아니할 의도하에 제3자 명의의 대출계약을 체결한 경우, 제3자는 형식상의 대출 명의를 빌려 준 자에 불과하여 대출계약의 실질적 당사자는 금융기관과 건설회사라 할 것이고, 제3자 명의로 작성된 주택대출 약정서는 금융기관의 양해하에 그에 따른 채무 부담의 의사 없이 형식적으로 이루어진 것에 불과하여 통정허위표시에 해당하는 무효의 법률행위이다”(서울중앙지법 2004. 6. 25. 선고 2003나35153 판결)

항소심 판결인데, 나중에 금융기관이 대법원에 상고하였으나 대법원은 상고를 기각하였습니다.

근래 미분양사태가 심화되면서 주변에서 자주 나타나는 분쟁 양상입니다.  재판의 핵심은 결국 “금융기관의 양해”를 어떻게 입증해내느냐에 있을 것입니다.  이 부분은 소송 제기 전 변호사와 충분한 상담이 필요한 부분입니다.

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그런데 위 합정도시개발사업은 시공사가 지급보증을 서지 않는 대신, 시공사가 장래 시행사에게 디폴트가 발생하는 경우 사업부지를 특정가격으로 매입하기로 하는 매매예약을 미리 체결해 놓음으로써, 그리고 그에 따른 매매대금의 지급으로 PF대출기관의 채권을 상환하는 구조를 취하였다고 합니다.  이렇게 되면 종래의 구조처럼 PF대출채권을 대위변제하는 시공사가 시행사측으로부터 사업부지의 소유권을 확보하는 어려운 과정을 어느 정도 피할 수 있는 장점이 있게 됩니다.  그리고 시공사 입장에서는 ‘지급보증’이 아니므로 제무재표상 ‘PF 우발채무 지급보증 항목’에 들어가지 않는 장점도 있겠지요.  PF금융기관 입장에서는 미리 체결된 매매예약에 따라 시행사의 디폴트 시 매매예약 완결권을 행사하여 시공사에게 매매대금의 지급을 청구할 수 있고 이로써 PF 대출을 상환하게 될 것입니다.

사실 예전에도  PF 담보 확보 차원에서, 부동산처분신탁계약상 처분 상대방을 시공사 또는 대주단이 지정하는 자로 지정해 놓는 경우가 있었는데, 매매예약 구조는 이보다 한 단계 더 구속력이 강한 조치로 볼 수 있겠습니다.

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주상복합아파트 프로젝트 파이낸싱 관련 질문입니다.  시행사는 대상사업부지와 지상건물을 신탁목적물로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 제1순위 우선수익자는 PF대출은행으로 지정되었습니다.  이후 시행사의 내부문제로 시공사가 시행사의 대출원리금채무를 중첩적으로 인수하고 대출원리금을 전액 대위변제하였습니다.  이 경우 PF대출은행이 보유하던 제1순위 우선수익권은 시공사에게 이전되었다고 볼 수 있는지요?

[답변]

민법 제481조는 “변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다”고 하여 이른바 법정변제자대위를 규정하고 있습니다.  법정변제자 대위의 성질과 관련하여 국내의 통설적 견해는, 채권자의 채권은 변제에 의하여 채권자와 채무자 사이에서는 소멸하지만, 변제자를 위하여는 그대로 존속하며 그 변제자가 구채권자에 갈음하여 채권자가 되는 법률상 채권이전이라는 설을 취하고 있고 대법원 역시 마찬가지입니다.   그리고 법정변제자대위의 경우에는 법률에 의한 채권이전에 해당하므로 채권양도의 대항요건을 갖출 필요가 없습니다.

본건의 경우 시공사는 시행사의 대출원리금채무를 중첩적으로 인수한 자인바, 중첩적 채무인수인과 원래의 채무자와의 관계는 연대채무관계로 봄이 일반적이고 연대채무자는 위에서 말한 민법 제481조의 “변제할 정당한 이익이 있는 자”에 해당됩니다.

그렇다면 본건의 경우 시공사의 대위변제에 의하여 대출원리금채권은 그 동일성을 유지한 채 법률상 시공사에게 이전되었다고 할 것입니다.

한편, 변제자 대위에 의하여 이전되는 권리는 채권자가 보유하는 채권과 그 담보에 관한 권리(보증인에 대한 권리 포함)인데, 이와 관련하여 대법원은 “변제자대위에서 말하는 ‘담보에 관한 권리’에는 질권, 저당권이나 보증인에 대한 권리 등과 같이 전형적인 물적•인적 담보뿐만 아니라, 채권자와 채무자 사이에 채무의 이행을 확보하기 위한 특약이 있는 경우에 그 특약에 기하여 채권자가 가지게 되는 권리도 포함된다”고 판시한 바 있습니다(대법원 1997.11.14. 선고 95다11009 판결 참조).

부동산담보신탁은 위탁자의 채권자를 우선수익자로 지정함으로써 신탁의 형식을 빌린 담보제도로 이해되고 있으며, 대부분의 PF계약서들은 대출약정서상 담보 조항에 부동산담보신탁을 명시하고 있습니다.  이러한 점에 비추어 본건 부동산담보신탁계약상의 제1종 우선수익권이 대출원리금채권의 담보물로서 기능함이 명확한 이상 이는 위 대법원 판례에서 말하는 ‘채권자와 채무자 사이에 채무의 이행을 확보하기 위한 특약상의 권리’에 해당하여 변제자대위의 객체가 된다고 봄이 합리적인 해석으로 판단됩니다.

따라서 시공사의 대위변제에 의하여 부동산담보신탁계약상 PF대출은행이 보유하는 제1순위 우선수익권은 별도의 대항요건(신탁회사의 동의 등)을 갖출 필요 없이 법률상 당연히 시공사에게 이전되었다고 하겠습니다.

그 결과 시공사는 신탁회사에게 시공사 앞으로의 수익권증서 발급을 요청할 수 있으며(대부분의 부동산담보신탁계약서가 관련 조항을 두고 있습니다), 신탁회사는 제1순위 우선수익권이 시공사로 이전되었음 신탁원부에 (변경)기재하여야 할 것입니다(물론, 그와 같은 수익권양도에 따른 신탁원부 변경기재가 이루어지지 않더라도 수익권양도의 효력에는 영향을 주지 않는 것으로 해석되며 국내 학설 또한 마찬가지 입장입니다).

상기 내용과 관련하여 질문이 있으시거나 유사한 경우로서 법률자문을 원하시는 경우에는 정원일 변호사(chungwi@nate.com)에게 연락주시기 바랍니다.

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그런데 문제는 수분양자와 시행사 간의 분양계약이 어떠한 사유로 (대부분은 분양미달 등 시행사의 자금난이 대부분일 것임) 해제된 후 시행사가 (위와 같은 지급절차에 따라) 중도금상환대출 명목으로 분양대금을 중도금대출취급금융기관에 지급하지 못하게 되는 경우입니다.  이 때 중도금대출기관은 우선적으로 신용도와 자금력이 있는 시공사(연대보증인)를 상대로 중도금대출에 대한 보증채무의 이행을 구하게 됩니다.  시공사 입장에서는 연대보증계약을 했으므로 중도금대출기관의 요구에 따라 중도금대출을 대신 변제하여야 하는 것은 당연한데, 문제는 시공사가 자신이 중도금을 대신 변제하였음을 이유로 수분양자(중도금대출의 주채무자)에게 구상권을 행사할 수 있느냐는 점입니다.

이와 비슷한 사례를 두고 벌어진 소송에서 최근 서울고등법원은 “시공사는 수분양자에게 구상청구를 할 수 없다”는 판단을 내려 주목됩니다.

서울고등법원은 “일반적으로 이 사건과 같은 수분양자에 대한 중도금대출에 있어서 분양회사 및 시공사와 수분양자 사이에는, 분양회사 및 시공사가 수분양자의 중도금 대출에 관하여 연대보증을 하고, 위 대출금을 금융기관으로부터 직접 수령하며, 분양계약이 해제될 경우 수분양자에게 반환될 분양대금을 수분양자에게 지급하는 대신 직접 금융기관에게 위 대출금 상환명목으로 지급하기로 하는 약정을 하고 있는데, 이러한 약정을 하는 목적은 분양회사 및 시공사로서는 수분양자가 자신들의 연대보증 아래 대출을 받고서도 대출금을 중도금으로 지급하지 않거나, 분양계약이 해제되어 수분양자가 중도금을 반환받고서도 반환된 중도금으로 대출금을 상환하지 않음으로 인하여 분양회사 및 시공사가 금융기관에 대하여 연대보증책임을 부담하게 되는 것을 미연에 방지하기 위함이라 할 것이고, 이러한 약정은 금융기관으로부터 대출금을 받아 분양회사에 중도금으로 지급하거나, 분양계약이 해제될 경우 분양회사로부터 중도금을 반환받아 금융기관에 대출금을 상환하는 번거로운 절차를 생략하고 금융기관과 분양회사 사이에직접 거래하게 함으로써 지급절차를 단순화할 수 있어, 수분양자에게도 이익이 된다고 할 것이다.  이러한 점을 고려하여 보면, 분양회사 및 연대보증인과 수분양자 사이의 위 약정 속에는, 분양계약이 해제될 경우 수분양자는 분양회사에 대한 중도금 반환청구권을 행사하지 않는 대신 분양회사로 하여금 위 반환될 중도금의 범위 내에서 대출금을 상환하게 하고, 대출금의 미상환으로 인하여 추후 분양회사 또는 연대보증인이 위 대출금을 대위변제하더라도 수분양자에게 구상하지 않기로 하는 묵시적인 약정이 포함되어 있다고 해석함이 상당하다“고 판단하였습니다.

당초 중도금대출의 수수가 수분양자의 개입 없이 이루어진 이상 중도금대출의 상환 문제에 있어서도 수분양자는 배제시키고 시행사/시공사/자금관리기관 간의 법률문제로 단순화시킨 것으로 이해됩니다.  이로써 수분양자들은 시행사의 부도 등 예상치 못한 리스크로부터 한층 더 보호를 받게 되었다고 하겠습니다.

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위 사건은 론스타 펀드의 역삼동 스타타워 빌딩 매각 차익을 두고 론스타펀드와 세무당국 간에 벌어진 소송입니다.  그렇다고 부동산의 양도소득이 문제된 게 아니라 주식의 양도소득이 문제되었는데 이는 론스타펀드가 부동산 자체를 매수한 게 아니라 해당 부동산 소유법인의 주식을 양수하는 방식으로 거래구조를 짰기 때문입니다.  거기에는 국제조세 등 여러 전략적인 고려가 있었음은 물론이지요.

재판부는 “신한 측은 본계약의 담보대출을 충분히 확보하기 어려운 상황에서 각 금융기관에 이례적인 확약서를 교부했고 이 확약서는 초기 투자에 참여한 원고의 내부 여신 승인 심사과정에 중요한 고려 요소가 됐다”며 “신한 측이 본계약의 대출을 2006년 10월31일까지 실현하겠다고 명시하고도 본대출을 실현하지 못해 채무불이행에 이른 원고들의 손해를 배상할 책임이 있다”고 판단했다.

결국 위 사건에서는 문제된 ‘확약서’가 상호저축은행에 대한 구속력 있는 약속으로 받아들여질 만큼 강력한 (저축은행에 유리한) 내용으로 작성되어 있었나 봅니다.  그런 면에서 통상의 PF 실무례와는 사뭇 다른 경우가 아니었나 생각됩니다.  물론 아직 판결이 확정된 것은 아니므로 더 지켜봐야 하겠습니다만 말이지요.

“We must not let our desire to blame someone for our losses make us lose sight of the purpose of our law”

판결문을 읽어보니 그 동안 경영판단의 원칙이 자리잡게 된 배경, 그 동안 수 차례 금융위기 내지 투자손실과 관련된 크고 작은 사건들을 겪으면서 경영판단의 원칙이 어떻게 자본주의 시스템을 지켜올 수 있었는지가 잘 적혀 있었습니다.  그 중에서도 결론 부분에 적혀 있는 위 한줄짜리 문장은 판결문 전체를 관통하는, 그리고 작금의 혼동상황에 처한 우리에게 역사가 던져주는 중요한 메세지가 아닌가 생각됩니다.

작년부터 불어닥친 이른바 서브프라임 모기지 사태는 전세계인에 씻기 힘든 고통을 주었습니다.  그러한 고통은 자연스레 ‘책임질 누군가’를 찾게 되기 마련이지요.  그런데 이는 또 다른 광풍이 되어 세상을 더욱 혼란스럽게 만들 우려도 있습니다.  위 판결속의 문언은 그와 같은 상황에서 우리가 (그리고 적어도 우리 법원만큼은 꼭) 취해야 할 입장이 어떠한지를 잘 보여주고 있는 것입니다.  냉정을 되찾고 법의 정신을 망각하지 않는 것, 그것이야말로 또 다른 갈등과 상처를 피할 수 있는 길이겠지요.

우리나라도 마찬가지일 것입니다.  얼마 전에는, 그리고 최근에도 지속되고 있습니다만, KIKO사건이나 펀드손실과 관련된 소송이 있었고, 그 와중에 자칫 피해자들의 입장만이 과도하게 받아들여 법적 안정성이 후퇴하지는 않았는지 우려하는 목소리도 있습니다.

그리고 더욱 우려스럽게도, 최근에는 우리은행의 서브프라임 모기지 관련 상품 투자 손실을 두고 정부가 전 회장인 황영기씨를 징계하겠다는 입장을 밝혀 큰 논란을 불러왔지요.  일각에서는 마치 추리소설과 같은 해석을 덧붙이며 정부의 입장을 비난하고 있습니다.  그러한 와중에 나온 미국 법원의 판결은 우리에게도 시사하는 바가 크다고 생각됩니다.

피해가 생기면 가해자가 있기 마련이고, 가해자가 누구인지 불분명할 때에는, 혹은 자신이 가해자로 몰릴까 걱정되는 때에는 다른 누군가라도 가해자로 만들어 비난하고 싶은 마음도 있을 수 있습니다.  다만 그와 같은 사후처리 또한 법의 목적과 테두리 안에서 이루어져야 함은 마땅하고, 법을 집행하는 기관이 냉정을 유지하여야 함은 더 말할 나위 없을 것입니다.

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